La vente à la découpe s’appelle également division de bien. Elle permet aux propriétaires d’un bien immobilier important de le vendre par lots. Cela offre plus de possibilités pour réaliser la vente, ainsi qu’une rentabilité locative plus conséquente. C’est une solution qui peut séduire bien des propriétaires.
Division de bien : le principe
Vous désirez vendre un bien immobilier qui présente une grande superficie. Vous pensez cependant que la vente risque d’être difficile en raison de la superficie du bien, dans ce cas le diviser en lots est une bonne solution. Chaque lot est indépendant et les différents lots peuvent alors être acquis par des acheteurs différents. Une maison divisée en deux peut être vendue en deux lots en essayant de rattacher un bout de jardin à chaque appartement.
Cela permet de vendre deux biens, dans le cas précité, au lieu d’un seul qui peut être trop onéreux et trouver moins de candidats à l’achat. Il faut cependant essayer de vendre les deux biens dans le même laps de temps pour éviter de vous retrouver avec un bien sur les bras. L’objectif reste en effet le même : vendre.
Bon à savoir : vous ne pouvez créer un bien si celui-ci présente moins de 14 m² quand il est issu d’une division. C’est la loi SRU relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain qui l’impose.
Une nouvelle loi change la donne
Le 13 juin 2006, il a été adopté une nouvelle loi concernant la vente à la découpe. Le texte a changé le sort des locataires éventuels. Le locataire possède un droit de préemption, s’il le souhaite, à partir du moment où l’immeuble comprend plus de dix logements.
La loi impose alors aux propriétaires d’immeubles de notifier à chaque occupant, les conditions de vente et le prix de la vente en bloc du bien qu’il souhaite mettre en vente. C’est une donnée obligatoire, sous peine de nullité de la vente, et cela permet aux locataires de faire jouer le droit de préemption au prix que souhaite le propriétaire. Le but est de protéger les locataires les plus fragiles et de freiner le nombre de ventes à la découpe.
Vente à la découpe : ses avantages
Il n’est pas rare qu’un bien immobilier très vaste soit compliqué à vendre. En effet, ce type de bien n’est pas à portée de tous et les acheteurs sont moins nombreux. Dans cette situation : pensez à la division, vendre par lots sera plus simple et certainement plus rapide. Chaque lot sera commercialisé à un prix moins élevé.
La division de bien est une solution intéressante, mais il faut essayer de vendre de préférence tous vos lots au même moment si possible.
Si l’on se place du côté de l’acheteur, acheter plusieurs biens au lieu d’un seul présente un avantage pour lui. En effet, cela permet à l’acquéreur de louer plusieurs biens et de s’assurer ainsi une meilleure rentabilité. Cette solution offre également un avantage : c’est la compensation en cas de problèmes d’impayés. Dans ce cas, il évite de se retrouver sans complément de revenu.
Vente à la découpe : ses inconvénients
Cette procédure est très intéressante, mais parfois, elle est très complexe, car elle demande certaines contraintes techniques et administratives.
Vous ne pouvez en effet pas diviser votre bien immobilier comme vous en avez envie. Il faut faire appel à un géomètre expert. Il va réaliser les plans et il vous conseillera dans la division du bien. Ensuite, c’est à l’architecte de vérifier si le projet est réalisable. Il va estimer le coût des travaux entrainés par la division.
Un notaire va établir les modifications concernant votre bien immobilier. Il va ainsi répertorier les nouvelles surfaces des lots. Il enregistre ensuite les numéros des lots au cadastre.
Si votre bien fait partie d’une copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété autorise la vente à la découpe ou au moins qu’il ne l’interdise pas. Sans aucune mention concernant l’interdiction, vous devez ensuite présenter votre projet à l’assemblée générale annuelle. Vous devrez alors présenter des plans réalisés par le géomètre ou l’architecte. Il faut savoir que vous pouvez convoquer une assemblée exceptionnelle, mais dans ce cas, c’est à vous de l’organiser.
Les locataires et la vente à la découpe
La vente à la découpe concerne généralement des immeubles et il est possible que des locataires l’occupent. Leur avenir dépend alors de plusieurs paramètres. Ils peuvent obtenir une prolongation de leur bail ou racheter le logement qu’ils occupent, mais cela varie selon deux critères :
- Si la vente concerne une copropriété qui compte au moins cinq logements, il n’existe aucune obligation pour le propriétaire de proposer le logement à la vente en priorité aux locataires l’occupant.
- Si la vente concerne une copropriété abritant plus de 5 logements, le locataire bénéficie alors du droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le logement qu’il loue, s’il le désire.
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