Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est en fait la somme issue de la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien immobilier et celui auquel vous le vendez. Cela peut être la valeur déclarée si vous avez reçu le bien en donation. Il faut donc savoir exactement comment calculer cette plus-value parce que celle-ci peut être soumise à une taxation fiscale.

Plus Value Immobilier
© istock

Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?

La plus-value est la différence positive entre le prix d’achat du bien ou sa valeur au moment où il vous est transmis et son prix de vente. Elle est parfois appelée marge ou bénéfice dans le langage courant. En résumé, on parle de plus-value dès lors que vous vendez votre bien : appartement ou maison, à un prix plus élevé qu’au moment où vous l’avez acquis.

En revanche, on parle de moins-value si vous vendez votre bien immobilier à un prix moindre que celui auquel vous l’avez acheté. C’est une situation moins fréquente dans la mesure où le marché de l’immobilier a plutôt tendance à être à la hausse sur le long terme. Cela peut cependant arriver si certains facteurs indépendants de votre volonté diminuent sa valeur ou si vous ne l’avez pas entretenu. C’est pour toutes ces raisons qu’il est important de toujours songer à la revente éventuelle au moment de l’achat et pendant que vous occupez le bien.

La base de calcul de la plus-value immobilière

Il faut commencer par calculer la plus-value immobilière brute. Cela permet de déterminer la somme que vous avez gagnée lors de la vente du bien. Quand vous avez acquis votre bien, vous avez réglé en plus du prix d’achat, certains frais comme les frais d’agence et les frais de notaire. Lors de la vente du bien, vous avez certainement fait face à des frais pour trouver un acheteur. Pour calculer la plus-value, il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • Le prix d’acquisition corrigé : soit vous déduisez vos frais réels liés à l’achat, soit vous appliquez le taux forfaitaire de 7.5 %. Il est également possible d’augmenter le prix d’achat de certains montants dus à des travaux dans certaines conditions. Ces charges augmentent le prix d’achat et réduisent ainsi la base d’imposition de la plus-value.
  • Le prix de vente corrigé  : pour ce calcul, vous pouvez soustraire, du prix de vente effectif, l’ensemble des frais obligatoires relatifs à la vente. C’est le cas des frais d’agence qui vous reviennent ou des coûts liés à l’établissement des diagnostics obligatoires (DTT). Ce prix de vente peut également être augmenté des indemnités qui sont éventuellement dues par l’acheteur comme les indemnités d’immobilisation du bien, par exemple.
A ne pas manquer :  Comment amortir un bien en LMNP ?

En faisant la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé, vous obtenez la base imposable de la plus-value.

Bon à savoir : si le bien que vous vendez provient d’une succession ou d’une donation, le prix d’acquisition est alors équivalent à la valeur du bien qui a été retenue par l’administration fiscale pour calculer les droits de mutation. À défaut, ce sera alors la valeur vénale du bien, c’est-à-dire, la valeur de marché au moment de la transmission du bien.

Si vous voulez augmenter le prix d’achat des travaux que vous avez réalisés, tenez compte de certaines notions :

  • Les travaux doivent être justifiés par des factures ;
  • Les travaux ne doivent pas avoir fait l’objet d’une déduction sur l’impôt sur le revenu. En effet, si vous achetez ce bien pour le mettre en location, vous avez la possibilité d’imputer les travaux réalisés sur vos revenus fonciers ou BIC (si vous avez opté pour le statut de LMNP ou LMP, loueur en meublé). Dans cette situation, vous n’êtes pas autorisé à déduire les travaux une deuxième fois, dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière ;
  • Les travaux réalisés par vos soins et l’achat de matériaux ne peuvent pas être déduits ;
  • Les travaux pouvant entrer dans les dépenses locatives ne rentrent pas en ligne de compte ;
  • Les dépenses liées à la réparation ou à l’entretien du bien ne peuvent pas être considérées comme des travaux déductibles.

Sachez que si vous gardez votre bien durant plus de 5 ans, vous avez la possibilité de déduire un taux forfaitaire équivalent à 15 % du prix d’achat. Celui-ci n’est pas cumulable avec la déduction réelle des travaux. Cette option est parfaite quand vous n’avez pas les factures justifiant les travaux effectués. C’est également préférable quand le montant de vos travaux est inférieur à cette déduction possible.

A ne pas manquer :  Quel est le coût d’un prêt relais ?

En résumé : sans justificatifs, vous pouvez augmenter votre prix d’achat de 15 % et de 7.5 % donc 22.5 %. Il vous reste cependant à régler l’impôt sur les plus-values immobilières par rapport aux 77.5 % restant.

À lire aussi : Sécuriser un achat dans le neuf : avoir en tête la revente