Dès lors que vous mettez en vente un bien immobilier : maison, appartement ou terrain, vous êtes soumis à des obligations vis-à-vis de l’acheteur éventuel. Vous devez lui transmettre des renseignements précis, dès la signature du compromis de vente et au moment de la signature de l’acte authentique. Panorama de vos obligations !
Les obligations du propriétaire et les sanctions en cas de non-respect
Le propriétaire d’un bien immobilier : habitation ou immeuble, doit fournir aux acheteurs potentiels, l’ensemble des informations disponibles concernant le bien. La loi détaille les renseignements qui doivent être transmis. Dans le cas contraire, le propriétaire peut être soumis à des sanctions judiciaires. Les tribunaux n’hésitent pas à sanctionner avec sévérité les manquements dans ce domaine.
Si en tant que propriétaire, vous dissimulez une information importante, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix ou même l’annulation de la vente, quand le défaut de renseignement entraîne des conséquences graves. Vous êtes susceptible de devoir rembourser le prix. Vous pouvez même procéder au versement d’indemnités à l’acquéreur qui a subi un préjudice. Celui-ci peut être des recherches pour trouver un autre logement, des frais de déménagement.
C’est pour cette raison que vous devez absolument respecter les contraintes qui vous incombent. La liste des informations que vous devez absolument transmettre à l’acheteur s’allonge considérablement au fil du temps.
Quelles sont les informations que vous devez donner à l’acheteur ?
Pour éviter les litiges et même l’annulation de la vente, vous devez vous soumettre à des obligations légales. Celles-ci sont d’ordre : informative, de délivrance et de garantie.
Les informations à transmettre
Les données juridiques à transmettre sont : l’existence ou non d’une servitude de passage, d’un pacte de préférence, d’une hypothèque ou d’un contrat publicitaire.
Ensuite, vous devez transmettre la superficie exacte de l'habitation et/ou du terrain, exprimée pour l’intérieur, en loi Carrez.
Il faut également lui fournir tous les renseignements relatifs à la maison acquise pour que celui-ci n’ait pas de mauvaises surprises. Ces derniers concernent en particulier les éléments qui ne peuvent pas être détectés à première vue. Parmi eux figurent : l’inondabilité du terrain, l’existence d’un bail, la non-conformité de l’installation électrique, le traitement pour l’amiante éventuel…
De plus, vous avez également l’obligation de donner toutes les informations qui sont contenues dans le dossier de diagnostics techniques. Parmi ces diagnostics, figurent : la performance énergétique, l’état des installations intérieures concernant le gaz et l’électricité, les risques naturels, sismiques, miniers et technologiques, la présence éventuelle de plomb, d’amiante, de Radon ou de termites.
N’hésitez pas à demander à votre notaire la liste de vos obligations si vous avez le moindre doute.
Si l’appartement se trouve en copropriété, il faut également transmettre le carnet d’entretien de l’immeuble. Il faut aussi communiquer l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget…
L’obligation de délivrance du bien
Quand vous signez le contrat de vente, vous vous engagez alors à céder votre bien à l’acheteur. Il faut assurer la livraison du bien à votre acquéreur. Il faut que le bien soit dans le même état que lorsque l’acheteur l’a visité et fait son offre d’achat. Les clés doivent être remises à l’acquéreur dès la signature du contrat de vente. Si le bien est vendu, loué : l’acheteur récupère le bail, le dépôt de garantie…
Les obligations de garantie
Vous devez assurer à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue » comme le stipule l’article 1625 du Code civil. Cela s’appelle la garantie contre l’éviction et signifie que le vendeur doit respecter les termes de la vente. Il ne peut rien faire qui risque de limiter la jouissance tranquille et normale du bien acquis par l’acheteur.
L’autre obligation de garantie est la garantie contre les vices cachés. On entend par vice caché, un défaut qui réduit l’usage du bien auquel il est destiné ou qui le rend impropre à cet usage. La réduction de son usage doit être telle que l’acquéreur n’aurait jamais acheté le bien ou alors à un prix beaucoup moins élevé. Il arrive que le contrat de vente contienne une clause d’exonération des vices cachés, l’acheteur doit être vigilant.
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Les obligations dans le cadre de la vente d’un terrain
Le vendeur d’un terrain à bâtir qui est destiné à la construction d’une bâtisse à usage d’habitation ou à usage mixte doit informer l’acheteur sur le bornage de ce dernier.
Il doit préciser si ce dernier a été réalisé et l’informer sur les règles d’urbanisme qui s’appliquent et les possibilités de construction. Dans le cadre d’un lotissement, divisé en parcelles constructibles, le descriptif du terrain à la suite du bornage est inscrit dans la promesse de vente.
Il faut également tenir compte des risques éventuels, naturels et prévisibles, dans cette région comme des mouvements de terrain ou des inondations. La servitude d’urbanisme, l’exploitation d’une activité polluante proche et la conformité de l’installation d’assainissement individuel sont également mentionnées.
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