Défiscalisation immobilière : les dispositifs possibles

Vous avez envie de vous lancer dans l’investissement immobilier ? Vous souhaitez également défiscaliser ? Sachez que l’investissement locatif propose de belles opportunités pour 2022. On fait le point sur les différents produits de défiscalisation !

Calcul Défiscalisation Immobilière
© istock

L‘investissement dans le neuf et ses différents dispositifs

Des dispositifs sont particulièrement intéressants et vous permettent de financer une partie de votre achat grâce à la réduction d’impôt.

La loi Pinel est la plus recherchée par les investisseurs

Ce dispositif a été reconduit jusqu’en 2024 et permet aux investisseurs qui achètent un bien neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt, si c’est pour louer. Il faut toutefois, pour être éligible, respecter un certain nombre de conditions.

Il faut que l’acquéreur respecte scrupuleusement les conditions dans lesquelles il peut louer. Il existe des risques dans l’investissement locatif qui sont souvent assez classiques : absence de locataire, évolution du marché locatif négative qui rend la mise en location difficile, loyers impayés. Dans ce cas précis, ces facteurs peuvent entrainer des conséquences importantes : perte des avantages fiscaux et/ou remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Il faut également savoir que l’investissement en loi Pinel s’applique à deux logements par an au maximum. Celui-ci est limité à un plafond de 300 000 euros par personne et 5 500 euros par mètre carré.

Les caractéristiques du bien :

Le logement dans lequel vous investissez doit être situé dans une zone en tension immobilière classée A, A bis ou B1. Dans les zones B2 et C, il est valable que si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017. Il faut alors que l’acte de vente définitif ait été signé avant le 15 mars 2019.

Les conditions concernant les locataires :

Vous devez respecter certains critères : le logement doit être l’habitation principale du locataire, ce dernier doit être loué vide, le meublé n’entrant pas dans cette loi. Le locataire doit présenter des revenus n’excédant pas un certain montant qui est fixé par la loi et qui peut varier selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupants dans le logement.

La durée de location :

Elle sera au moins de 6 ans. Cette période peut être prolongée en deux fois 3 ans pour une durée de 12 ans. La réduction d’impôt que vous obtenez varie avec cette durée de 12 à 21 % de votre investissement avec une limite fixée à 63 000 euros.

A ne pas manquer :  Loi Carrez : qu'est-ce que c'est et comment la calculer ?

Le dispositif Censi-Bouvard pour investir dans des logements meublés en résidences services

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné à obtenir une réduction d’impôt et à récupérer la TVA sur l’acquisition d’un logement neuf. Il faut en revanche que celui soit situé dans une résidence de services. Évidemment, il est obligatoire de respecter les conditions pour bénéficier de cette incitation fiscale. Il existe évidemment des risques liés aux impayés, à la défaillance de l’exploitant…

Le principe repose sur certaines règles :

Vous devez acquérir ce logement avant le 31 décembre 2022 et celui-ci doit être neuf et appartenir à une résidence avec services à destination de personnes âgées, d’étudiants ou de personnes handicapées. Il peut également s’agir d’un logement dans une résidence d’accueil et de soin agréée. Le bien sera mis en location pour 9 ans au minimum et le prix de revient du bien doit être inférieur ou égal à 300 000 euros. Les avantages fiscaux sont alors équivalents à 11 % hors taxe sur 9 ans et vous récupérez la TVA à 20 %.

Les avantages :

Le taux de rendement des biens éligibles est de 3.5 à 4.25 %, la demande est très importante et il est facile de louer. Il est possible de confier la gestion de ce bien à un exploitant. Il est possible de demander le report de la réduction d’impôts pendant 6 ans si elle est supérieure à l’impôt dû à condition que le bien soit toujours loué évidemment.

La location meublée et la défiscalisation

Celle-ci est valable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Vous pouvez alors déduire les charges inhérentes à la location ainsi que le déficit foncier, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers et bénéficier dans certains cas d’une exonération de plus-value.

Le statut peut différer suivant les revenus issus des loyers que vous percevez. Vous êtes alors considéré comme LMNP, loueur en meublé non professionnel ou LMP, loueur en meublé professionnel. Les avantages varient en fonction de ce statut. Celui-ci change selon le montant des revenus qui ne doivent pas excéder 23 000 euros pour le LMNP, ce qui est la situation la plus courante.

A ne pas manquer :  Stress fiscal ? Les anciens Égyptiens à blâmer ! Découvrez comment ils ont inventé le premier système d'impôts

Défiscaliser dans l’ancien : les dispositifs

Les lois Malraux et Monuments historiques permettent de défiscaliser partiellement et de bénéficier d’avantages fiscaux.

Si vous réalisez des travaux :

Vous pouvez prétendre à une réduction fiscale qui vient en déduction de la facture fiscale totale. Cela varie selon la situation du bien.

Il faut cependant que la durée de location du bien soit au moins de 9 ans.

Vous allez déduire le montant des travaux de rénovation dans une limite de 100 000 euros par an durant quatre ans. Il faut cependant qu’ils portent sur tout l’immeuble, qu’ils soient confiés à un architecte des bâtiments de France et qu’ils bénéficient d’une autorisation préfectorale.

Il faut que les logements soient loués à titre d’habitation principale et durant 9 ans. Il ne peut pas s’agir d’un descendant ou ascendant du propriétaire.

Si le bien est dans un quartier ancien considéré comme dégradé ou un quartier présentant une concentration importante d’habitat ancien et dégradé, ou encore dans un secteur sauvegardé, la réduction d’impôt s’élève à 30 %. Elle sera de 22 % si le bien est situé dans un secteur AMVAP (Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine).

La loi monuments historiques

La loi, Monuments historiques, permet de défiscaliser si vous achetez un bien classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Ce dispositif permet d’imputer sur vos impôts le montant des travaux de rénovation et d’entretien, mais également les intérêts d’emprunt associés. Il n’y a pas de plafond de déduction et il n’existe aucune obligation de mise en location. Il faut cependant que le propriétaire conserve son bien durant 15 ans au minimum.

Il faut que les travaux réalisés fassent l’objet d’une autorisation spéciale ou d’une déclaration d’utilité publique.

Le propriétaire peut imputer le déficit foncier réalisé sur le revenu global ou bénéficier d’une exonération des droits de succession s’il a signé une convention avec le ministère de la Culture. Certaines charges foncières sont déductibles également si un déficit existe.

À lire aussi :