La plus-value produite par la vente d’un terrain constructible est soumise à une taxe. Mais une exonération reste possible dans certains cas, notamment lorsque le terrain a été détenu pendant plus de trente ans. Nous vous expliquons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur cette taxation et sur comment en être exonéré.
La plus-value sur la vente d’un terrain constructible
Sur le montant de la vente d’un terrain constructible, seule la plus-value est taxée. Celle-ci n’existe que lorsque la valeur à laquelle le terrain constructible est vendu est supérieure à son prix d’achat. La plus-value réalisée est alors équivalente à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. La plus-value est souvent produite par la vente de terrains constructibles, surtout ceux situés dans des zones attractives pour les acheteurs, car leur valeur ne fait qu’augmenter d’année en année et il est rare que leur prix diminue.
Taxation de la plus-value
La taxation de la plus-value sur la vente d’un terrain constructible est appliquée à tous les propriétaires qui mettent en vente un terrain. La taxe est donc due, que le propriétaire soit une personne physique ou une personne morale comme une société immobilière de copropriété ou une société civile immobilière. Les propriétaires domiciliés hors de France qui réalisent une plus-value lors de la vente d’un terrain constructible sont aussi soumis à cette taxe.
Cette taxation ne s’applique que sur le montant de la plus-value réalisée après un abattement dont le montant varie en fonction de la durée de détention du terrain par son vendeur. La taxe diminue proportionnellement avec la durée de détention à partir de la sixième année de possession du terrain.
Calcul de la taxe
La taxe de la plus-value sur la vente d’un terrain constructible correspond en réalité à deux impôts différents et calculés séparément. Le premier est l’impôt sur le revenu calculé sur la base d’un taux forfaitaire de 19 %. Le second correspond aux prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2 %.
Les abattements en fonction de l’utilisation du terrain
Pour encourager la construction de nouveaux logements dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones A et A bis, le gouvernement a instauré des abattements sur la taxation de la vente de terrains constructibles. Ces abattements ont des taux variables en fonction de l’usage auquel est destiné le terrain. Ainsi, pour la vente d’un terrain destiné à la construction de logements collectifs, l’abattement est de 70 %. Si le terrain est destiné à la construction de logements dont 50 % sont des logements sociaux, l’abattement est de 85 %.
Il est à noter que ne sont éligibles à ces abattements que les opérations dont les promesses de vente ont été signées avant le 31 décembre 2020 et qui sont concrétisées avant le 31 décembre 2022.
Les réductions d’impôt en fonction de la durée de détention du terrain
Il existe des exonérations totales de cette taxe en fonction de la durée de détention du terrain.
- Terrain détenu depuis moins de 5 ans : aucun abattement.
- Terrain détenu entre 6 et 21 ans : 6 % de réduction de l’impôt sur le revenu et 1,65 % de réduction sur les prélèvements sociaux.
- Pendant la 22e année de détention : 4 % de réduction sur l’impôt sur le revenu et 1,60 % sur les prélèvements sociaux.
- Entre la 22e et la 30e année : exonération totale de l’impôt sur le revenu et 9 % de réduction sur les prélèvements sociaux.
- Au-delà de la 30e année de détention : exonération totale de l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
Cas particulier du terrain nu rendu constructible
Un terrain peut être rendu constructible après la modification du plan local d’urbanisme ou PLU. La vente d’un tel terrain est taxée si le montant de la cession est supérieur à 15 000 euros et si la plus-value réalisée est 10 fois supérieure à la valeur d'acquisition. Cette taxe ne s’applique, en outre, qu’à la première cession à titre onéreux après que le terrain a été rendu constructible.
Le taux de cette taxe est évolutif et est de 5 % si la plus-value est d’un montant de 10 à 30 fois supérieur à la valeur d’acquisition et de 10 % au-delà.
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