Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Quatre lois vous permettent d’optimiser vos investissements en 2022, en vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. Il faut savoir que chaque dispositif obéit à ses propres règles. Voici un panorama de ces dispositifs !

Immobilier Ancien
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Le dispositif Pinel pour les logements dans l’ancien

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut que le logement acquis réponde à certains critères :

  • Le logement doit être situé dans l’ancien et remis ensuite à l’état neuf, il doit donc être à rénover intégralement ;
  • Le logement peut être à réhabiliter, car il ne répond pas aux critères de décence établis par la loi ;
  • Cela peut également concerner un local qui n’était pas affecté au logement (local industriel, commercial…) et que vous transformez en habitation.

Si vous avez décidé de louer le bien, il faut les critères suivants :

  • Il est loué à titre de résidence principale ;
  • La durée doit être comprise entre 6 et 12 ans ;
  • Le loyer sera plafonné ;
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain montant.

La réduction d’impôt :

Elle peut atteindre jusqu’à 20 % du prix du bien que vous avez acheté. Toutefois le prix de celui-ci ne doit pas dépasser 300 000 euros et 5 500 euros du mètre carré. Le bien acquis doit être situé dans une zone tendue Abis, A ou B1. Il peut également se trouver dans certains cas sur une zone classée B2 et C quand le territoire a obtenu une autorisation préfectorale spécifique.

La défiscalisation avec le dispositif Cosse ancien

Il est applicable si vous répondez aux critères suivants :

  • Le logement doit être ancien ;
  • Il nécessite des travaux ou ces derniers ne sont pas nécessaires ;
  • Il est situé obligatoirement en agglomération.

Pour la location, voici les conditions :

  • Ce logement doit être loué vide et destiné à une résidence principale pour le locataire ;
  • La durée de location doit être de 6 à 9 ans au moins ;
  • Le loyer est plafonné ;
  • Les revenus du locataire sont également plafonnés.

Le dispositif Cosse remplace le dispositif Borloo, il est soumis à la signature d’une convention avec l’Anah. Cette dernière fixe le montant du loyer que vous pouvez demander suivant sa classification : intermédiaire, très social ou social. C’est également elle qui détermine le niveau maximal de revenus que doivent présenter les locataires. La réduction fiscale est réalisée sous la forme d’un abattement sur les revenus locatifs et le taux varie suivant l’endroit où se trouve le bien. Dans le cas où vous louez en intermédiation locative, ce qui signifie qu’un organisme agréé sous-loue l’habitation, l’abattement est alors de 85 % dans tous les cas.

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Appelé encore « Louer abordable », ce dispositif offre de bonnes conditions fiscales si le niveau de loyer est abordable. Il évolue cependant en 2022.

Depuis le 1er janvier de cette année, il devient une réduction d’impôt selon l’article 67 de la loi 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finance pour 2022.La réduction d’impôt est entérinée jusqu’en décembre 2024. L’ancien dispositif restera cependant valable pour tous les dossiers déposés avant de 28 février 2022.

Pour bénéficier de cette réduction, il est nécessaire de respecter certains critères :

  • Le contrat de location doit faire l‘objet d’une convention Anah surtout respecter les plafonds de loyers et ressources pour le locataire ;
  • Les ressources du locataire et le loyer seront appréciés à la signature du bail et ils dépendent de la localisation et de son affectation à la location (intermédiaire, sociale ou très sociale) ;
  • Le montant des loyers est fixé par une cartographie réalisée par la commune.

Le taux de la réduction sera le même sur tout le territoire. La durée de la convention Anah est de six ans que le bien soit sans ou avec travaux.

Les taux de réduction sont de 15 % pour les habitations affectées à la location intermédiaire et de 35 % pour les habitations au titre de la location sociale.

Si vous faites appel à la location intermédiation, les taux passent alors à :

  • 20 % des revenus bruts pour la location intermédiaire ;
  • 40 % des revenus bruts pour la location sociale ;
  • 65 % des revenus bruts pour la location très sociale.

La défiscalisation avec le dispositif Malraux

Le logement répond à certains critères :

  • Il doit être situé dans un bâtiment ancien ;
  • Il peut être placé dans un quartier ancien dégradé ou sur un site patrimonial remarquable ;
  • Il est à rénover complètement sous les directives des architectes des bâtiments de France.
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Les critères quant à la possibilité de location sont également bien déterminés :

  • Le logement sera obligatoirement loué nu ;
  • La durée de location devra être d’au moins 9 ans.

La réduction d’impôt auquel vous pouvez prétendre dans le cadre du dispositif de la loi Malraux peut aller de 22 % jusqu’à 30 % du montant des travaux, mais ce dernier est plafonné à 36 000 euros par an ou 100 000 euros sur 4 ans.

Pour 300 000 euros de travaux sur 4 ans, vous pouvez économiser jusqu’à 22 500 euros par an en termes d’impôt. Ces économies ne sont pas intégrées dans le plafonnement global des niches fiscales.

Avant d’acheter le bien, vérifiez cependant qu’il est bien situé dans les zones concernées et précisément nommées sur la page des impôts. Dans le doute, mieux vaut passer par un agent immobilier qui vérifie son éligibilité.

Il n’existe pas en revanche de plafonnement au niveau du loyer ni concernant le revenu de vos futurs locataires.

Les risques éventuels : il faut louer durant 9 ans, la revente du bien avant ce délai est impossible. Il faut donc tenir compte du montant du loyer, de celui de l’enveloppe précise consacrée aux travaux, ainsi que du prix à la revente.

Les avantages fiscaux liés à l’achat d’un bâtiment classé aux monuments historiques

Il est nécessaire aussi de respecter certaines conditions :

  • Acheter dans un immeuble, classé monument historique ou labellisé fondation du patrimoine ;
  • La rénovation est réalisée sous la direction de la conservation régionale des monuments historiques et sous contrôle des services de l’État.

Les points à respecter pour louer :

  • Il est loué au titre de la résidence principale ou secondaire ;
  • Pour une durée de trois ans ;
  • Le loyer est libre ;
  • Il n’existe pas de conditions de ressources pour le locataire.

Vous êtes en droit de déduire 100 % du prix des travaux et des charges sans limitation et de générer un déficit fiscal. L’immeuble peut également être exonéré de droits de succession.

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