Une copropriété présente des risques de sinistre dans l’ensemble de la résidence. L’assurance copropriété est alors obligatoire, elle permet d’assurer les parties communes qui ne le sont pas par chaque locataire ou copropriétaire. Cette assurance est réglée par les différents copropriétaires et elle entraine certaines obligations. Quel est le type d’assurance pour les parties communes ? Notre réponse !
La copropriété : sa définition et son organisation
Une copropriété désigne le plus souvent un immeuble qui appartient à différents propriétaires. Elle peut aussi concerner un ensemble de maisons, organisé en copropriété horizontale. Chaque copropriétaire dispose alors d’une partie privative qui est réservée à son seul usage et des parties communes qui sont, elles, destinées à l’ensemble des copropriétaires. C’est le cas notamment des escaliers, de l’ascenseur, des planchers, du jardin, de la cave, des murs, des couloirs, etc. Cela peut également être le cas de la tuyauterie ou de la piscine si la copropriété en dispose.
L’organisation de la copropriété est effectuée autour de trois acteurs :
- Le syndicat de copropriétaire : celui-ci comprend l’ensemble des copropriétaires et il est là pour entretenir les parties communes et exécuter les tâches administratives.
- Le syndic de copropriété : il est nommé à la majorité absolue par l’ensemble des copropriétaires. Il peut être interne (syndic bénévole dans les petites copropriétés)ou externe à la copropriété, c’est alors un syndic professionnel. Il représente alors le syndicat des copropriétaires et il gère l’administration et la partie financière.
- Le conseil syndical de copropriété : il assure les relations entre les autres copropriétaires et le syndic. Ses membres sont élus tous les trois ans.
L’assurance de copropriété permet de garantir les parties communes en cas de sinistre.
Quelle assurance pour les parties communes et est-elle obligatoire ?
L’assurance copropriété est obligatoire depuis le 24 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR. C’est à ce titre l’article 9-1 de cette loi qui détermine le statut de la copropriété : "chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre”.
Comme vous le constatez, la loi n’impose pas de se protéger contre les dégâts qui peuvent être occasionnés à l’immeuble, mais il existe une réelle obligation à détenir une couverture en responsabilité civile. Il faut cependant que l’immeuble ou la copropriété se protège des dégâts éventuels, en raison du montant occasionné quand il s’agit de réparer ces derniers.
En matière d’assurance, chaque profil a ses obligations :
- Le copropriétaire occupant : il doit s’assurer envers les tiers ainsi qu’envers la copropriété.
- Le copropriétaire non occupant : il doit souscrire une responsabilité civile envers les tiers, mais également envers ses locataires en cas de troubles de jouissance entre colocataires ou la copropriété, en cas de défaut de fabrication ou de vice de construction.
- Les locataires : ils doivent s’assurer avec une multirisque habitation.
- Quant au syndic professionnel, il souscrit une assurance responsabilité civile envers les autres copropriétaires.
Comment choisir cette assurance ?
Il faut commencer par tenir compte des risques à couvrir et ces derniers peuvent varier. Le prix change selon la nature des risques. Pour un immeuble, l’assureur étudie avec soin la surface totale habitable et non habitable, le système de sécurité qui est mis en place ainsi que son environnement et le nombre de sinistres ayant déjà eu lieu dans les parties communes.
Comment faire face au sinistre en copropriété ?
C‘est le syndicat, mandaté par la copropriété qui souscrit l’assurance. Il fait faire des devis qu’il propose ensuite au conseil de copropriété pour la validation. Il s’agit ensuite de déterminer à qui revient la déclaration de sinistre quand il survient en dehors des parties privatives.
La réponse est simple, c’est le syndic mandaté par la copropriété qui doit effectuer cette démarche. Si le syndic est un professionnel externe, le conseil de copropriété a l’obligation de le prévenir pour qu’il puisse effectuer la déclaration à l’assurance de l’immeuble qu’il a souscrite.
Il faut savoir également que les compagnies d’assurance ont passé un accord autour de la convention IRSI, ce qui permet de faciliter l’indemnisation des sinistres concernés : l’incendie et le dégât des eaux.
Qui règle le prix de cette assurance ?
La cotisation annuelle correspondant à l’assurance de copropriété est divisée par le nombre de copropriétaires. Les propriétaires les plus exposés au risque payent une somme plus élevée que les autres. Si par exemple, certaines parties de l‘immeuble sont dédiées à des commerçants, ces derniers vont payer une part plus importante d’assurance que les simples copropriétaires d’un logement.
Quels risques sont couverts par l’assurance de copropriété ?
L’assurance multirisque copropriété garantit tous les risques qui peuvent atteindre l’immeuble dans sa globalité. Parfois, elle est seulement destinée aux parties communes. Elle fonctionne de toute façon à la manière de la multirisque habitation classique.
Elle couvre les mêmes sinistres :
- Incendie et explosion ;
- Dégât des eaux : concernant les fuites d’eau de toiture et les fissures au balcon ;
- Catastrophes naturelles et technologiques ;
- Vol et vandalisme ;
- Évènements climatiques ;
- Attentats et actes de terrorisme ;
- Bris de glace.
Il est possible d’enrichir l’assurance avec des extensions de garanties qui sont payantes, mais utiles.
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