Construire sans permis : est-ce un vice caché ?

Une maison qui aurait été édifiée sans permis de construire est alors atteinte de vice caché. Celui-ci permet à l’acheteur d’annuler la vente ou d’obtenir une réduction sur le prix demandé. Il faut être très vigilant sur l’obtention du permis de construire pour ne pas avoir de mauvaise surprise !

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La reconstruction est-elle impossible ?

Il faut savoir que la législation a, jusqu’ici, souvent accepté la reconstruction.

Voici un exemple très précis :

Un commerçant avait décidé d’acheter un bâtiment pour exercer son activité. Il s’aperçoit une fois la vente réalisée qu’une grande partie de cette construction a été réalisée sans permis de construire. Le bâtiment se trouvait trop à proximité de la route et trop près de son voisin. De plus, il dépassait la surface maximale, autorisée par le PLU de la commune.

Dans le cadre de la destruction fortuite, il n’aurait pas obtenu de permis afin de reconstruire. En effet, le droit de reconstruire à l’identique dans les 10 ans, n’est valable que pour les constructions qui ont été réalisées grâce à un permis de construire, donc dans la légalité.

Il est établi également que même si personne n’avait ordonné la destruction du bâtiment, cela ne lui enlevait pas pour autant son caractère illicite.

Bien que ce préjudice ne soit qu’éventuel et qu’une destruction future par un sinistre n’est pas certaine, la Cour a conclu au vice caché. En effet, elle a considéré que l’impossibilité de reconstruire empêcherait le nouveau propriétaire d’exploiter son commerce. De ce fait, le commerçant a obtenu le droit de reconstruire (Cassation civile 3, 10.06.2021, A 20.11.902).

C’est cependant une décision de justice qui n’est pas forcément applicable à toutes les situations.

Il est établi que le fait de dissimuler l’absence de permis de construire, lors de l’édification d’une maison ou d’un bâtiment, par le vendeur à l’acheteur, est considéré comme un vice caché. Cela est dû au fait que le droit de l’urbanisme interdit dans ce cas, une reconstruction à l’identique.

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La décision énoncée dans notre exemple établit  trois critères primordiaux pour la qualification de vice caché.

  • Pour commencer, l’apparence du vice au moment de la vente exclut la garantie du vendeur. L’acheteur ignorait à la signature que le permis de construire n’existait pas. De plus, le vice caché était en tout état de cause indécelable.
  • Ensuite, pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’il soit antérieur à la vente, ce qui est évidemment le cas dans cette situation puisque la date de construction remontait à presque 20 ans avant la cession.
  • Enfin, l’usage du bien est rendu impossible par ce vice caché, ce qui est vrai dans cet exemple. Il est de plus évident que l’acquéreur n’aurait pas conclu cette vente s’il avait eu connaissance de ce défaut.

Dans d’autres jugements, la cour peut écarter le vice caché. C’est le cas dans le cadre d’une maison ayant été bâtie sans permis de construire. Celle-ci pouvait être utilisée pour l’usage qui en était fait et elle ne présentait pas de désordre.

La vente reste cependant possible

Les acheteurs savent qu’il est nécessaire de prendre des précautions avant d’acquérir un bien. Ils s’assurent notamment de l’état du bien avant de se porter acquéreurs. C’est d’ailleurs une démarche facilitée largement par les différents diagnostics obligatoires. En revanche, il est beaucoup plus rare qu’un acheteur vérifie la présence d’un permis de construire qui aurait été déposé et accepté.

Il faut savoir que des fraudes existent bien, il se peut que des biens soient mis sur le marché alors qu’il n’y a pas eu de demande de permis de construire auparavant. Cela entraine alors des conséquences importantes. Si une partie ou la totalité du bien n’a pas obtenu de permis de construire, sa reconstruction est impossible si jamais un sinistre survient comme un mouvement de terrain, une inondation ou un incendie, entrainant sa destruction totale ou partielle. L’acquéreur peut alors se retourner contre le vendeur pour vice caché. Il doit saisir la justice et la procédure peut être onéreuse et longue. Il est préférable de s’informer avant l’achat auprès du cadastre de la mairie où est situé le bien.

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Que dit la loi à propos du vice caché ?

Un vice caché est en fait un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou à un prix bien inférieur s’il l’avait su. C’est aussi caractérisé par le fait que ce bien soit rendu impropre à son utilisation normale. Il est également considéré comme tel s’il diminue l’usage auquel il est destiné dans des proportions tel que l’acheteur ne se serait pas porté acquéreur. C’est le cas également quand l’acheteur l’aurait acheté, mais à un prix inférieur. Selon l’article 1649 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer des produits exempts de vices cachés et doit avertir l’acheteur des défauts qui ne sont pas visibles.

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