Investir dans la pierre et défiscaliser

Plusieurs dispositifs permettent de réduire son impôt sur le revenu en réalisant un investissement immobilier. Toutes nos explications pour optimiser au mieux.

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Pinel : une réduction d'impôt pour investir dans le neuf

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'achat d'un logement neuf ou assimilé dans certaines zones géographiques, celles où le déséquilibre entre l'offre et la demande de location est le plus marqué. En contrepartie, le propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé à titre de résidence principale à un locataire dont les ressources, appréciées à la date de signature du bail, ne doivent pas dépasser certains plafonds, il doit également s'engager à ce que le montant du loyer ne soit pas supérieur à un plafond fixé en fonction de la localisation du logement.

Un engagement de 12 ans maximum

Pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2014, le propriétaire a le choix entre un engagement de location d'une durée minimum de 6 ou 9 ans.

Il pourra, au terme de cet engagement initial, proroger son engagement pour une ou deux périodes triennales, sans que la durée totale de l'engagement puisse dépasser 12 ans.

Un taux de réduction d'impôt de 12 à 21 %

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5500 €/m2 et de 300 000 €. Son taux — ainsi que son rythme d'étalement dans le temps — varie désormais en fonction de la durée de l'engagement de location : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans. Dernier assouplissement apporté par le projet de loi de finances pour 2015 : pour les investissements réalisés à compter de 2015, le logement pourrait être loué à un descendant ou à un ascendant sous réserve que les plafonds de loyers et de ressources soient respectés.

Censi-bouvard : acheter un meublé clé en main

Autre investissement dans le neuf qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt : l'achat d'une chambre, d'un studio ou d'un appartement dans une résidence services, sous réserve que les loyers soient imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le dispositif est réservé aux résidences pour étudiants ; pour personnes âgées ou handicapées ; qui ont reçu un agrément qualité ainsi qu'aux résidences de tourisme classées et aux établissements d'hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD).

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Un engagement minimum de 9 ans

L'investisseur doit prendre l'engagement de louer le logement meublé à l'exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, frais d'acquisition inclus, retenu dans la limite de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements achetés). Son taux est fixé à 11 %. Elle est répartie sur 9 ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année, soit une réduction maximale de 3666 € par an.

Malraux, pour amateurs de belles pierres

Ce dispositif est le seul qui permet d'obtenir une réduction d'impôt en cas d'investissement dans l'ancien. Cette réduction d'impôt présente la particularité de ne pas être prise en compte dans le plafond global des niches fiscales, à la différence des deux précédentes. Cet avantage est accordé en contrepartie de la restauration complète du bien : toiture, façade, parties communes, parties privatives... Autre spécificité de cette réduction d'impôt : elle ne joue que pendant la durée des travaux, contrairement aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard qui s'étalent sur la durée de la location.

Une réduction d'impôt liée au montant des travaux

La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration (prix d'acquisition de l'immeuble exclu), retenu dans la limite de 100 000 € par an. Son taux dépend de la localisation de l'immeuble : 30 % si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé ; 22 % s'il est situé dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Un bien toué au moins 9 ans

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses (appel de fonds), sachant que l'on peut en bénéficier pendant quatre années consécutives. En contrepartie, une fois les travaux finis, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. S'il s'agit d'un logement, il doit être loué, non meublé, à titre de résidence principale pendant toute cette durée à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.

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Jouer la carte du déficit foncier

Autre piste : entreprendre des travaux de rénovation dans un logement destiné à la location non meublée. Sous réserve d'être imposable au « réel » (c'est-à-dire factures à l'appui), les dépenses consacrées aux travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation sont déductibles des loyers des autres biens que vous donnez en location, ou si vous n'avez pas d'autres revenus fonciers, elles vous permettent de constater immédiatement un déficit foncier. Principale contrainte de ce dispositif : l'imputation de ce déficit n'est définitivement acquise que si le logement est loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle le déficit a été imputé. Pendant cette période, le logement ne doit pas être vendu, ni repris pour un autre usage, même de manière temporaire, ni loué en meublé.

Acheter un bien démembré

Dernière piste : acheter un logement en nue-propriété, l'usufruit étant acquis par un bailleur social tel un organisme HLM qui va se charger de la gestion locative du bien. Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'aura aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.

Mais si vous avez contracté un prêt pour financer votre acquisition, les intérêts de votre emprunt seront déductibles des revenus fonciers que vous percevez par ailleurs à condition que l'usufruit soit détenu par un bailleur social. Ce qui est particulièrement avantageux si vous atteignez les tranches les plus élevées du barème de l'impôt sur le revenu ; cette opération vous permet d'effacer, au moins en partie, l'impôt sur le revenu dû sur les loyers encaissés mais aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vos revenus fonciers sont insuffisants pour absorber la totalité de vos intérêts, la fraction non déduite est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, mais vous ne pouvez pas l'imputer sur votre revenu global.

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