Dans un contexte économique marqué par des fluctuations constantes et où le poids des impôts peut parfois sembler lourd, il est essentiel de comprendre comment optimiser sa charge fiscale. Bien que l'année 2023 ait apporté son lot de changements en matière de fiscalité, de nombreuses opportunités restent possibles pour réduire légalement ses impôts. Cet article pourra vous éclairer sur les différentes stratégies pour optimiser votre situation fiscale.
Les différents mécanismes
En France, voici quelques stratégies courantes pour réduire légalement ses impôts :
- Investir dans des produits d'épargne défiscalisés : il existe des produits d'épargne spécifiques qui permettent de réduire ses impôts, tels que le PER (plan d'épargne retraite). Ces produits sont associés à des avantages fiscaux, tels que des mécanismes de déduction d’impôts. L’épargne est généralement bloquée jusqu’à la retraite.
- Investir dans l'immobilier locatif : l'investissement dans l'immobilier locatif peut également être une solution pour réduire ses impôts. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux, tels que la loi Pinel (immobilier neuf). Ce type de dispositif permet de réduire son impôt. Le taux de réduction d’impôt baisse depuis plusieurs années avec le Pinel.
- Certains clients préfèrent investir dans l’immobilier ancien rénové. Selon les dispositifs, l’impact fiscal sera différent.
- Faire des dons à des œuvres de bienfaisance : les dons à certaines associations et fondations reconnues d'utilité publique donnent droit à une réduction d'impôt.
Zoom sur les mécanismes de défiscalisation avec l’immobilier ancien rénové
Il existe trois mécanismes permettant d’avoir une baisse d’impôts en échange de réhabilitation sur des biens immobiliers anciens.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine architectural. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Le critère de la réduction d’impôts en loi Malraux porte alors sur la zone géographique.
Afin de bénéficier du dispositif, l'investissement doit porter sur des immeubles situés sur une site patrimonial remarquable (SPR) définis par les collectivités locales. Les travaux de restauration doivent être conformes aux règles de préservation du patrimoine.
Ils doivent être réalisés sous le contrôle de l'architecte des bâtiments de France (ABF).
Il s’agit d’un mécanisme de réduction d'impôt qui est calculé sur le montant des dépenses de travaux éligibles. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la localisation du bien et peut atteindre jusqu'à 30% des dépenses éligibles.
Attention, il y a des plafonds de dépenses de travaux éligibles. Ces plafonds sont fixés à 400 000 euros par an pour une période de 4 années consécutives. En échange de la réduction d’impôts, l’investisseur doit louer le bien en non meublé comme résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans. La réduction d'impôt peut être imputée sur l'impôt sur le revenu dû par l'investisseur.
Si la réduction d'impôt excède l'impôt dû, l'excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes. Il est important de noter que l'investissement en loi Malraux comporte des contraintes et des spécificités liées à la rénovation du patrimoine. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier comme Milea Patrimoine avant de s'engager dans ce type d'investissement.
L’investissement en Monument Historique
Un investissement en monument historique consiste à acquérir et à restaurer un bien immobilier classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Ce type d'investissement vise à préserver et à mettre en valeur le patrimoine architectural du pays. En retour, les investisseurs bénéficient de certains avantages fiscaux.
Les investisseurs sont tenus d'entreprendre des travaux de restauration et de conservation du bien, conformément aux règles de préservation du patrimoine. Ces travaux sont généralement supervisés par les architectes des bâtiments de France.
Les investisseurs peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, tels que la déduction des travaux du revenu global, sans plafonnement. Ainsi, l’avantage fiscal peut atteindre plus de 45% du montant des travaux. Cela permet de réduire significativement l'impôt sur le revenu. De plus, les investisseurs peuvent bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la part du bien concernée par l'investissement.
Après la réalisation des travaux, le bien doit être conservé pendant une période minimale de 15 ans. Si l'investisseur cède le bien avant ce délai, il peut être soumis à des pénalités fiscales. Les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont soumis à des réglementations strictes en matière de travaux, d'aménagements et d'utilisation. Les investisseurs doivent respecter ces contraintes pour préserver l'intégrité du bien.
L’investissement dans un programme de déficit foncier
Un investissement dans un programme de déficit foncier est une stratégie d'investissement immobilier visant à bénéficier d'avantages fiscaux en rénovant des biens immobiliers anciens. L'investisseur acquiert un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
Cela peut être un appartement, une maison, ou tout autre bien immobilier éligible. L'investisseur entreprend des travaux de rénovation dans le bien acquis. Ces travaux doivent être effectués dans le respect des règles de construction et de préservation du patrimoine. Les charges foncières liées aux travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers existants de l'investisseur.
Ces charges peuvent inclure les coûts de travaux, les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, etc.
Si les charges foncières dépassent les revenus fonciers existants, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global de l'investisseur, dans la limite de 10 700 euros par an (la loi de finance 2023 a doublé cette limite en contrepartie de contrainte énergétique). Ainsi, l’impact fiscal est considérable.
Toutefois, l'investisseur doit respecter certaines conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier. Par exemple, le bien rénové doit être mis en location non meublée pendant une période minimale de 3 ans. En plus de la déduction des charges foncières, l'investisseur peut également bénéficier d'autres avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, tels que la déduction des intérêts d'emprunt.
Par conséquent, ces opérations fiscales dans l’immobilier ancien rénové sont pertinentes notamment dans le contexte d’évolution des normes énergétiques. Chaque dispositif correspondra aux objectifs de chaque client. Ainsi, il est conseillé de s'entourer de professionnels compétents tels que des conseillers en gestion de patrimoine afin d’évaluer la faisabilité et les implications de ce type d'investissement. Les conseillers de Milea Patrimoine peuvent répondre à vos questions et réaliser un audit patrimonial.
