Comment déterminer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier, il faut commencer par savoir calculer la rentabilité locative d’un bien. C’est en effet un indicateur essentiel pour faire un bon placement. On vous explique comment procéder !

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Le rendement locatif : définition

Le rendement locatif est l’indicateur qui vous permet d’appréhender la performance du bien que vous allez acquérir. Il correspond au ratio des revenus générés par les loyers par rapport au prix du logement acheté. Il est exprimé en pourcentage.

Vous savez ainsi si votre placement est rentable par rapport au loyer que vous pouvez en attendre, les charges inhérentes au bien et à son prix d’acquisition. Le calcul de rentabilité est l’évaluation de votre investissement et de vos bénéfices à venir. En calculant le rendement locatif, vous savez quel bénéfice brut, net ou net-net va vous rapporter votre bien. Il ne tient pas compte de la plus-value à la revente qui est un point clé également. D’ailleurs dans certaines villes, il peut parfaitement faire toute la différence.

Rentabilité locative et rendement locatif : les différences

Les deux termes sont souvent utilisés de manière indifférente alors qu’ils ne regroupent pas la même notion.

Le rendement locatif : il concerne seulement la performance (en pourcentage), calculée par rapport aux loyers que vous percevez.

La rentabilité locative : elle tient compte du rendement locatif sur toute la durée de l’investissement, mais également de la sortie, c’est-à-dire de la revente avec une plus-value éventuelle. Elle se calcule sur la période comprise entre l’achat et la revente du bien.

Les éléments pris en compte pour le calcul du rendement locatif

Il faut prendre plusieurs éléments importants pour évaluer le rendement locatif :

  • Les frais de financement: les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de notaire et les garanties.
  • La fiscalité : elle comprend notamment la taxe foncière annuelle, ainsi que l’impôt sur le revenu.
  • Les assurances: on entend par là l’assurance propriétaire non occupant et l’assurance loyers impayés.
  • Les frais d’entretien: il s’agit d’une dépense qui incombe en grande partie au locataire. Cependant, les gros travaux sont à la charge de du propriétaire.
  • Les frais de gestion : ce sont essentiellement les frais de gestion locative.
  • Les travaux éventuels dans la copropriété et dans le logement lui-même.
  • Les loyers mensuels.
  • Les charges non récupérables : la part non récupérable des charges de copropriété qui correspondent aux dépenses d’amélioration de l’immeuble permettant d’augmenter la valeur du bien.
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Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement brut offre la possibilité au propriétaire d’appréhender son investissement locatif et de comparer certains investissements entre eux. Pour le réaliser, il faut appliquer la formule suivante :

(Loyer mensuel x 12) x 100/ par le montant de l’acquisition du bien incluant les frais.

Grâce à ce calcul, vous obtenez le rendement locatif de votre bien en pourcentage.

Voici un exemple : vous achetez un bien à 100 000 euros, pour un loyer de 700 euros, vous appliquez alors la formule :

700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 000 euros = 8.4 %.

Le rendement locatif est essentiel et change selon l’emplacement du bien. Par exemple à Paris, il varie entre 3.5 % et 10 %, en fonction des quartiers.

Calcul du rendement locatif net

Ce calcul vous donne une idée plus précise que le calcul du rendement locatif brut. En effet, il prend en compte des éléments importants comme les charges et les taxes accumulées pour obtenir le rendement net de votre investissement immobilier. Cette formule permet d’ajouter certaines informations comme les charges et les taxes. Le calcul est alors effectué par rapport à la formule suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – les charges locatives / par le prix d’acquisition.

Par exemple : pour un logement de 100 000 euros et un loyer de 700 euros, le calcul est le suivant : 700 x 12 mois = 8 400 euros, à ce montant il faut soustraire celui des charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et d’assurance. Sio le montant total des charges est de 2 000 euros, le calcul est alors le suivant : 8 400 – 2 000 x 100 / 100 000 = 6.4 %. Le rendement net est alors de 6.4 %.

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Calcul du rendement locatif net-net

On parle de rendement net-net quand on intègre à celui-ci la fiscalité. Il s’agit alors d’un rendement net d’impôt. Dans ce cas, il faut retrancher l’imposition ainsi que les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Cette donnée varie en fonction du mécanisme fiscal que vous avez choisi : micro-BIC, micro-foncier ou réel. Les avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel sont des données prises en compte.

Les facteurs influant sur le rendement locatif

On a déjà évoqué la fiscalité qui influe sur le rendement locatif, mais ce n’est pas le seul élément déterminant. Certains facteurs le sont également, c’est le cas du prix d’achat bien sûr, de la gestion du bien et de la vacance locative. Cette dernière est primordiale, quand vous n’avez pas de locataire, vous ne touchez pas de revenu complémentaire, il faut y penser en choisissant notamment l’emplacement du bien.

Le type de logement

La performance d’un logement dépend aussi de sa nature. D’une manière générale, les petites surfaces comme les studios sont plus rentables que les grandes surfaces comme les maisons, les F4 ou les F5 et plus. Cependant, le risque de turnover reste plus important concernant les petites superficies et le rendement est alors réduit sur le long terme.

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