Immobilier : Tout savoir sur les règles en matière d’assainissement

Le « tout-à-l'égout » et la fosse septique ne sont généralement pas des sujets auxquels on pense lors de l'achat ou de la vente d'un logement, Pourtant, ils engendrent des contraintes importantes et nécessitent une attention particulière.

Fosse Septique Assainissement
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Savoir où vont les eaux usées

Si vous achetez ou vendez un appartement en ville, le problème de l'assainissement ne se posera sans doute pas car les zones urbaines sont toutes dotées de « tout-à-l'égout ». Mais dans une zone où l'habitat est peu dense ou à la campagne, il est important de savoir où vont les eaux usées de la maison que vous envisagez d'acheter. Il faut vérifier comment elles sont recyclées, qu'il s'agisse des eaux-vannes (provenant des WC) ou des eaux grises (provenant du lavabo, de la cuisine, du lave-linge...).

Ces eaux doivent être traitées avant d'être rejetées dans l'environnement où elles pourraient être nocives. Deux méthodes d'assainissement existent : l'évacuation dans un réseau communal d'assainissement collectif — c'est-à-dire le « tout-à-l'égout » — et la récupération par un équipement d'assainissement non collectif, généralement une fosse septique qui retient les boues puis les envoie dans la terre pour être filtrées.  Il existe également des bassins de rétention écologiques dotés de roseaux ou de plantes qui filtrent les matières organiques.

Selon le Commissariat général au développement durable (CGDD), si 82 % des logements français sont raccordés au tout-à-l'égout, environ cinq millions de logements ne le sont pas et disposent d'un système d'assainissement autonome. Les zones urbaines sont équipées et, progressivement, le réseau d'assainissement collectif s'étend vers les zones où l'habitat est moins dense.

Règles d'assainissement : Un raccordement obligatoire

Lorsque la commune est dotée d'un « tout-à-l'égout », le raccordement est obligatoire. Les collectivités locales ont d'ailleurs mis en place des zonages d'assainissement délimitant les zones où l'assainissement collectif existe et celles où ce n'est pas le cas.

Ce zonage est consultable en mairie. Lorsque la maison a été construite avant la mise en service du « tout-à-l'égout », le propriétaire dispose de deux ans pour raccorder un bâtiment existant. Ce délai démarre à partir de la mise en service du réseau public. Les frais de raccordement sont à la charge du propriétaire. Il faut compter entre 3 000 et 10 000 € en fonction de l'endroit où est situé le logement. Plus le trajet depuis la maison jusqu'au « tout-à-l'égout » est long, plus le prix sera élevé.

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Des prorogations sont cependant possibles avec l'accord du préfet quand  le permis de construire a été obtenu moins de dix ans avant la mise en service du réseau. Mais tôt ou tard, le raccordement au réseau d'assainissement collectif devra être réalisé.

Si le logement est construit après la mise en service du réseau communal d'assainissement, le raccordement doit être réalisé lors des travaux de construction du logement. Exceptionnellement, il peut y avoir des dérogations notamment lorsqu'un immeuble est situé en contrebas d'un égout par exemple. Cette situation nécessite, en effet, d'installer une pompe de relevage amenant les eaux usées au « tout-à-l'égout ». Or, le coût et l'entretien de ce type d'installation peuvent être très élevés pour le propriétaire.

En cas de construction d'une maison située en dehors d'une zone d'assainissement non collectif, la réalisation d'un assainissement autonome est obligatoire. Avant de commencer les travaux, il faut présenter le projet au Service public d'assainissement non collectif (Spanc) de votre commune. Celui-ci peut vous renseigner sur la marche à suivre et fournir des recommandations sur votre projet. Il effectue un contrôle de la conception de votre projet en se basant sur l'étude de votre dossier. À la fin des travaux, le Spanc effectue un contrôle de la bonne exécution de l'installation avant le remblayage.

Assainissement Maison
Lorsqu'il existe un réseau pour recueillir les eaux pluviales, il est interdit d'écouler ces dernières vers le tout-à-l'égout. © istock

Des obligations d'assainissement lors de la vente

Lors de l'achat et de la vente d'un logement, l'acheteur doit savoir comment le logement est raccordé et si le vendeur est en conformité avec la réglementation ou si des travaux sont à effectuer.

L'entretien du « tout-à-l'égout » est à la charge de la commune mais le dispositif autonome est à la charge du propriétaire et un entretien régulier ainsi que des travaux sont souvent nécessaires. Pour la vente, le propriétaire vendeur doit ainsi fournir au notaire un rapport de visite du Spanc. Le but est d'attester du contrôle de la conformité de son installation d'assainissement.

Ce document est à annexer à la promesse de vente. Si aucun contrôle n'a été jamais été réalisé ou que le délai de conformité est dépassé, le propriétaire vendeur doit contacter le Spanc afin de faire réaliser un contrôle à ses frais et ainsi disposer du document exigible.

II faut compter entre 200 et 300 € pour ce type de document. Si le Spanc indique que la mise en conformité de l'installation nécessite des travaux et que le propriétaire vendeur décide de ne pas les réaliser, il doit en informer le futur acheteur qui décidera ou pas d'acquérir le bien en l'état. Dans tous les cas, les travaux devront être réalisés au plus tard un an après la signature de l'acte de vente.

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Les travaux peuvent faire partie de la négociation financière. Il faut, en effet, compter 10 000 € pour la mise en place d'une fosse septique et 8 000 à 12 000 € pour l'installation d'un équipement écologique. La mise aux normes d'une fosse septique peut être moins coûteuse et s'élever de 3 000 à 6 000 €.

Attention aux vices cachés

Lorsque vous vendez la maison, vous remettez ce diagnostic à l'acheteur avec l'ensemble des diagnostics techniques. L'absence de ce document ne bloque pas nécessairement la vente mais il est important de le fournir, car l'acheteur pourrait se retourner contre le vendeur.

En effet, l'article 1 641 du Code civil prévoit que le vendeur garantit l'acheteur contre les vices cachés. Ainsi, s’il apparaît, après l'achat, que le système d'assainissement est défectueux ou qu'il existe une fosse septique alors que l'acheteur l'ignorait, ce dernier peut agir en garantie des vices cachés contre le vendeur. Pour être recevable, l'action doit porter sur un problème qui rend le logement impropre à son usage habituel, ce qui est le cas avec les problèmes d'assainissement peuvent rendre le logement inhabitable. De plus, les problèmes ne doivent pas être immédiatement visibles à l'œil nu : les fosses septiques sont souvent dissimulées, raison pour laquelle un diagnostic spécifique est nécessaire.

Quelle que soit l'issue du recours, une fois le logement acheté, le nouveau propriétaire devra continuer l'entretien car il est responsable de son installation.

La commune peut créer un service pour assumer cet entretien. Dans ce cas, les propriétaires choisissent de recourir à une entreprise privée ou bien au service créé par la commune. La vidange doit être effectuée par une entreprise agréée par le préfet. La périodicité de la vidange de la fosse toutes eaux ou du dispositif à vidanger doit être adaptée en fonction de la hauteur des boues qui, en général, ne doit pas dépasser 50 % du volume utile. Le Spanc vérifie le bon fonctionnement et l'entretien de l'installation au moins tous les dix ans. La périodicité des contrôles dans votre commune figure dans le règlement du service public.