En louant votre appartement, vous prenez certains risques, notamment celui inhérent aux loyers impayés. Ces situations sont rares, mais tous les propriétaires peuvent y être confrontés. C’est alors un vrai combat qui s’engage pour l’expulsion du mauvais payeur. Voici les différentes étapes à suivre !
Les motifs d’expulsion d’un locataire
En cas de refus de paiement du loyer et des charges : le locataire doit régler son loyer et ses charges à la date prévue chaque mois. C’est l’Article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 qui l’impose. Dans le cas contraire, le propriétaire peut demander la rupture du bail. Depuis, la loi ALUR de mars 2014, le bailleur est en droit de demander 3 ans d’impayés concernant le loyer et les charges, et cela, même si le locataire a quitté les lieux.
Il existe cependant d’autres motifs, c’est le cas notamment :
- En l’absence d’assurance habitation ;
- La communication d’informations erronées lors de la signature : c’est le cas bien souvent de la production de fausses fiches de salaire ;
- Les dégradations dans le logement ;
- Les travaux effectués sans accord du propriétaire ;
- Les troubles de voisinages anormaux: en cas de troubles anormaux et répétés, le bail est résilié et l’expulsion prononcée ;
- La détention d’un animal : il s’agit alors d’un animal causant des dommages importants sur les parties communes ou d’un animal qui est dangereux pour les autres occupants ;
- Le refus du locataire de quitter l’appartement à la suite d’un congé donné par le bailleur.
Les différentes étapes de la procédure d’expulsion
Première étape : la procédure amiable
Avant de vous lancer dans des démarches très lourdes, vous commencez par essayer de trouver des solutions avec votre locataire. Le propriétaire peut ainsi demander un entretien avec son locataire, dès le premier loyer impayé. Il va cerner les raisons de ce retard.
Si le locataire est de bonne foi, il pourra sans doute régler cette situation rapidement. Vous appelez votre locataire, vous le joignez par mail ou par courrier. Le but est que celui-ci puisse expliquer sa situation et les solutions qu’il proposent. Si cette première tentative ne donne aucun résultat, vous devez lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception avec une obligation de réponse. Il est également possible de proposer un échéancier, c’est-à-dire un plan d’apurement de la dette.
Deuxième étape : faire appel à un huissier en vue de l’expulsion
Dans le cadre des impayés de loyers, vous pouvez mandater un huissier de justice après avoir envoyé une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception. Si le locataire n’a pas répondu, l’huissier de justice envoie alors un commandement de payer à honorer sous deux mois. Sans résolution dans ce délai, le locataire doit être assigné devant le tribunal judiciaire.
Si le litige ne concerne pas des impayés de loyers, le propriétaire peut faire appel directement au tribunal judiciaire, sans passer par l’huissier de justice. Il demande alors la résiliation du bail et son expulsion.
Troisième étape : le juge prononce l’expulsion
En cas d’impayés sans résolution, l’huissier mandate la préfecture qui va mener une enquête sociale pour déterminer la situation du locataire. Le juge analyse ensuite l’enquête. Le locataire est alors convoqué par le juge qui va juger de la gravité de la faute. Il prononce alors l’expulsion, selon cette gravité.
Si le juge pense que le locataire est en mesure de payer sa dette, il peut lui proposer un échéancier qui peut s’étaler sur trois ans au maximum. Il devra alors régler ses arriérés et les loyers courants. C’est une procédure qui peut être mise en œuvre en cas de clause résolutoire dans le bail. On dit alors que le juge suspend les effets de la clause résolutoire. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier de paiement qui a été déterminé, la clause est alors acquise sans délai.
En l’absence de clause résolutoire, ce sont les juges du fond qui décident de l’expulsion ou pas de manière souveraine.
Quatrième étape : le commandement de quitter le logement
Le locataire rend rarement ses clés rapidement. En tant que propriétaire, vous pouvez accélérer cette procédure en mandatant un huissier de justice qui va envoyer un commandement de quitter les lieux. La préfecture est alors informée de cette démarche d’expulsion.
Bon à savoir : dans ce cas, la préfecture informe le locataire du droit qu’il possède de saisir la commission de médiation pour réaliser une demande de relogement. Cette démarche a été instaurée par le Dalo, Droit au Logement Opposable.
Cinquième étape : l’expulsion par les forces de police
Si le locataire ne souhaite pas quitter le logement, l’huissier de justice procède alors à l’expulsion. En cas de refus du locataire ou en son absence, il demande à la force de police d’intervenir en faisant une demande à la préfecture. Cette institution accepte alors ou pas selon certains critères : présence d’enfants, âge du locataire ; état de santé de ce dernier…
Bon à savoir : dans le cadre de la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il est impossible d’expulser un locataire. L’expulsion ne peut pas avoir lieu entre 21 heures et 6 heures du matin. C’est la même chose durant les jours chômés ou fériés.
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