Servitude de passage en copropriété : que dit la loi ?

La servitude de passage est souvent une source de conflit entre copropriétaires. Ce droit se résume par l’autorisation pour un propriétaire de passer chez son voisin pour atteindre la voie publique. C’est le cas quand son habitation est enclavée ou difficile d’accès.  Nous allons vous exposer les règles édictées par la loi à ce sujet !

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Quelles sont les règles édictées par la loi ?

En théorie, il faut retenir que les parties communes et privatives appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. De ce fait rien ne peut obliger un copropriétaire à faciliter l’accès à sa propriété pour son voisin.

Cependant, selon l’article 682 du Code civil, si le terrain occupé est enclavé et qu’il ne dispose pas d’accès à la voie publique, il peut :

  • Passer sur le fond de la copropriété voisine pour accéder à la sienne ;
  • En contrepartie d’indemnités.

Il doit alors déterminer le trajet le plus court et le moins dommageable à la copropriété concernée.

Les règles de la servitude de passage

Cette servitude est fixée pour une durée de trente ans, sauf dans les situations suivantes :

  • Si la servitude n’a plus de raison d’exister, si le bâtiment a été détruit.
  • Si les deux propriétaires ont établi une durée différente dans la convention qu’ils ont signée.

Il existe quelques différences par rapport aux notions de terrains enclavés ou seulement difficiles d’accès.

Si le terrain est enclavé :

On parle de terrain enclavé à partir du moment où il ne possède aucun accès à la voie publique ou si cet accès est insuffisant. Dans ce cas, l’occupant de la parcelle enclavée est autorisé à passer sur le terrain d’un voisin pour accéder à la route.

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Si le terrain est isolé, le voisin n’est pas en mesure de refuser ce droit. En revanche, il peut discuter avec la personne concernée des conditions d’usage et notamment : le lieu du passage et l’indemnité versée en compensation de cette servitude. Elle est destinée à compenser les inconvénients comme le bruit, la dégradation du terrain, etc.

Si le terrain est difficile d’accès :

Dans cette situation, l’occupant peut obtenir ce droit si le voisin lui accorde, rien ne peut être fait sans son accord. C’est ce que l’on appelle une servitude conventionnelle.

Évidemment, il est préférable de trouver un accord et de mettre par écrit les conditions de la servitude. Les deux parties précisent l’utilisation (en voiture ou à pied, l’emplacement du passage et le montant de l’indemnité accordée).

À défaut d’accord à l’amiable ou en cas de conflit de voisinage, il faut alors saisir le juge.

La servitude et sa constitution

La constitution amiable

C’est grâce à un accord discuté entre voisins que la servitude et ses conditions sont établies. Généralement, elle intervient à la suite d’une demande effectuée auprès du syndicat de copropriétaires, via le syndic.

Sa constitution est alors inscrite à l’ordre de la prochaine assemblée générale des copropriétaires et soumise au vote. Si la décision n’a pas pu être prise parce que la double majorité n’a pas été atteinte, elle est prise à la double majorité définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le bénéficiaire du droit de passage et les copropriétaires déterminent une convention de servitude qui définit les conditions de la servitude, ainsi que les frais d’entretien et de réfection et leur répartition.

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La constitution judiciaire

Si le droit de passage ne peut être établi de façon amiable, il est alors instauré sur décision du juge.

Cela signifie qu’en cas de refus de votre part, le voisin, n’ayant pas d’accès direct à la voie publique, peut déposer une requête devant le tribunal pour obtenir la servitude de passage.

Le juge, au regard des circonstances, de l’enclavement ou des difficultés d’accès, peut accorder cette servitude.

La servitude figure :

  • Sur le règlement de copropriété ;
  • Sur le contrat de bail quand le propriétaire loue son bien.

L’indemnité liée à la servitude

Une indemnité peut être versée par le propriétaire du terrain inaccessible à la copropriété. Elle est normalement fixée à l’amiable entre les copropriétaires concernés, mais par un expert quand il n’y a pas d’accord.

Le montant doit être proportionnel au préjudice subi.

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