Acheter un bien à rénover : 8 conseils pour faire les bons choix

De nombreux acquéreurs préfèrent acheter un bien avec travaux afin de le mettre à leur goût et de le payer moins cher. Nos conseils pour faire les bons choix et les bons calculs.

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Quels principaux éléments vérifier avant de se lancer dans l'achat d'un appartement à rénover ?

En copropriété, il faut être prudent selon le type de travaux envisagés. Si vous voulez simplement refaire la décoration de l'appartement, aucun souci.

En revanche, si vous souhaitez abattre une cloison — par exemple pour agrandir le salon en supprimant une petite chambre ou pour faire une cuisine ouverte —, vous devrez vérifier : que le mur n'est pas porteur et que le règlement de copropriété le permet.

Sans quoi, vous aurez besoin d'une autorisation de la copropriété (à moins qu'un accord global n'ait déjà été donné pour certains travaux, ce qui arrive parfois pour les immeubles des années 1970), de l'intervention d'un architecte et, éventuellement, d'un bureau d'étude pour vérifier les contraintes techniques.

Vous devrez également vous montrer vigilant quant aux raccordements et aux écoulements, notamment si vous désirez modifier la salle de bains ou la cuisine et donc toucher aux canalisations.

Attention aussi aux travaux qui pourraient affecter l'aspect extérieur de l'immeuble : le changement des fenêtres doit généralement se faire à l'identique (matériau et couleur des huisseries). Vous devrez obtenir l'accord de la copropriété. Et si votre bien se situe dans un quartier historique, vous ne pourrez sans doute pas faire ce que vous voulez.

Quoiqu'il en soit, étudiez bien le règlement de copropriété, vous pourriez avoir des surprises ! Et, surtout, n'oubliez pas de souscrire une assurance dommage- ouvrage pour les travaux structurels.

Copropriété : qui doit payer les travaux votés ?

Le paiement des travaux votés par la copropriété avant la signature du compromis incombe au vendeur.

Si l'assemblée générale se déroule entre le compromis et la vente, les travaux restent aussi à la charge du vendeur, à moins qu'il ne donne pouvoir à l'acquéreur pour le représenter et voter à sa place lors de l'AG, auquel cas les travaux devront être réglés par l'acquéreur.

Qu'en est-il des travaux de l'immeuble ?

La vague des travaux de mise aux normes des ascenseurs est terminée. Mais évidemment, d'autres gros travaux peuvent survenir : un ravalement de façade, une réfection des parties communes... Il est donc essentiel de bien se renseigner, auprès du vendeur, voire du syndic, pour anticiper ces travaux qui pourraient vous coûter cher.

D'où l'obligation, pour le vendeur, de fournir à l'acquéreur les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale (AG) de copropriété.

Ouvrez l'œil, faites attention à tous les signes qui pourraient vous alerter, pensez à tout ce qui ne se voit pas directement et ne vous enflammez pas !

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Et pour une maison à retaper ?

Pour un pavillon individuel, il faut vérifier la structure. Aujourd'hui, énormément de diagnostics sont fournis. Ils vous indiquent la présence ou l'absence de termites, de mérules, l'état de l'installation électrique, etc. Mais souvent, ils sont lus en diagonale et n'alertent pas sur tout. Ces diagnostics ne vous disent pas, par exemple, si la toiture et la charpente sont en bon état.

Il faut également être particulièrement attentif quant au raccordement au tout à l'égout. De plus en plus de communes le contrôlent et le rendent obligatoire.

Le raccordement des eaux pluviales et des eaux usées doit en outre être distinct. Si l'installation n'est pas conforme, vous devrez engager des travaux qui risquent de s'avérer assez coûteux.

Quel rôle joue le notaire dans l'information de l'acquéreur quant aux travaux déjà effectués par le vendeur ?

Le notaire est là pour assurer la pérennité et la sérénité du contrat. Son devoir de conseil consiste donc à éclairer l'acquéreur, en recueillant notamment toutes sortes d'informations auprès du vendeur, en discutant avec lui mais aussi en lui adressant un questionnaire type. Ce document aborde par exemple la question de l'assainissement ou celle des travaux achevés depuis moins de dix ans et de leur garantie décennale (plomberie refaite par le vendeur ou par une entreprise, factures à l'appui).

Quant aux travaux postérieurs à la construction, il est essentiel de vérifier qu'ils ont bien fait l'objet des autorisations d'urbanisme nécessaires.

Pour un appartement, l'état daté du syndic constitue également une mine d'informations. Surtout, ne restez pas avec des doutes. Si vous avez des questions importantes, n'hésitez pas à les poser avant ou au moment de vous engager. Le notaire écrit et le notaire explique à l'oral. Au pire, vous bénéficiez encore d'un délai de dix jours à partir de la signature du compromis pour vous rétracter.

Quels sont les professionnels auprès desquels l'acquéreur peut se renseigner sur les travaux qu'il souhaite réaliser ?

Vous avez tout intérêt, en effet, à faire une contre-visite avec une personne expérimentée si vous envisagez des travaux, et encore plus si vous êtes primo-accédant. Vous pouvez bien sûr demander à un proche, mais aussi recourir à un expert (un architecte ou un maître d'œuvre qui se substituera à vous — le maître d'ouvrage — pour choisir les bonnes entreprises et assurer la coordination des travaux) ou un artisan (plombier, électricien, couvreur, chauffagiste…).

Il pourra vous donner son avis sur l'état du bien, sur la faisabilité des travaux que vous souhaitez réaliser et leur coût, ce qui pourra notamment vous servir pour votre dossier de financement.

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Comment réaliser des travaux dans le cas d'une servitude ?

Une servitude consiste en une interférence entre deux propriétés. Il s'agit plus précisément d'une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant).

Beaucoup de grands terrains ont été divisés, au fil du temps, en plusieurs parcelles. La servitude la plus fréquente est ainsi le passage, sur son propre terrain, d'une canalisation issue de la propriété voisine (conduite d'eau, câbles électriques).

L'usage veut que celui qui paie l'entretien est celui qui utilise ; et celui qui paie les réparations, celui qui a endommagé. Quand aucun des deux voisins n'est responsable des dégâts, par exemple lorsque les racines d'un vieil arbre se sont propagées, une solution peut consister à partager les frais de réparation.

En cas de travaux, les conditions de la servitude doivent bien sûr être respectées : pour une servitude de vue, évidemment, pas question d'agrandir la fenêtre qui donne chez le voisin lorsque vous décidez de la remplacer ! Et si vous bénéficiez d'un droit de passage sur le terrain de votre voisin pour accéder à votre propriété par un vieux portillon, il vous faudra obtenir son accord pour le changer et lui donner la nouvelle clé.

Comment bien budgéter ses travaux ?

C’est toujours extrêmement difficile ! Personne n'est à l'abri des mauvaises surprises qui vont engendrer des dépenses supplémentaires, notamment dans l'ancien ! En effet, il n'est pas rare de trouver un plâtre abîmé ou humide une fois la tapisserie ou le lambris enlevé. Or, la plupart du temps, l'acquéreur ne pourra pas faire jouer la garantie des vices cachés, faute de pouvoir prouver la mauvaise foi du vendeur.

Notre conseil est de faire passer des artisans pour budgéter au mieux ses travaux (et glaner des idées), de leur demander des devis pour que le budget travaux puissent être intégré dans l'emprunt, d'intégrer le montant global de l'emprunt dans les conditions suspensives de l'avant-contrat et de garder un peu d'argent de côté pour faire face si la note des travaux venait s'alourdir.

Pensez aussi à conserver les factures de vos travaux : cela vous permettra non seulement de retrouver les références des matériaux, de bénéficier des garanties mais aussi de déduire vos travaux de votre impôt sur le revenu s'il s'agit d'un logement locatif ou de l'impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente s'il s'agit de votre résidence secondaire.

Attention : Pas question de faire les gros travaux soi-même si l'on n'est pas un pro ! En cas de problème (blessure et/ou dégât), votre assurance responsabilité civile ne vous couvrira pas. Autant dire que cela pourrait vous coûter très cher...

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