Propriétaire bailleur : la résiliation du bail

Lorsque le propriétaire bailleur souhaite louer son logement, il s'engage par le biais du contrat de location et la législation qui l'encadre, de le louer pendant trois ans s'il s'agit d'une location vide ou d'un an pour une location meublée. Contrairement au locataire qui peut donner congé à tous moments et sans conditions spécifiques, mises à part le respect du délai de préavis. Lorsque c'est le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire, la résiliation du bail doit répondre à certaines conditions de motivation et de préavis prévues par la loi du 6 juillet 1989, modifiées récemment par les lois Alur et Macron en 2014 et 2015.

Propriétaire : donner congé à son locataire

Le contrat qui lie le propriétaire et le locataire impose à chacune des parties de respecter certaines règles prévues dans le bail. En temps normal, si aucune des deux parties ne donnent son congé à l'autre, le contrat de location est tacitement reconduit avec les mêmes clauses et modalités. S'il est facile pour un locataire de résilier son contrat de location, en ce qui concerne les bailleurs, la loi est bien plus restrictive. Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit dans un premier temps attendre l’échéance du contrat de location et en informer au minimum six mois à l'avance son locataire. Le bailleur pour résilier le contrat de location pour trois raisons :

Le propriétaire souhaite occuper le bien : le bailleur peut résilier le contrat de location qui le lie à son locataire dans le but d'occuper lui-même le logement. Cette motivation peut également concerner son entourage proche. Sa demande de congé devra être accompagnée d'un document mentionnant l'identité du futur occupant et la relation qui le lie au bailleur.

Le propriétaire souhaite vendre le logement : le propriétaire, une fois l'échéance du bail arrivant à son terme, peut décider de mettre en vente son bien immobilier et ne plus le louer. Dans cette situation, le présent locataire dispose du droit dit de « préemption ». Cela signifie, qu'il est propriétaire sur l'achat du logement pendant deux mois ou quatre s'il doit réaliser un emprunt bancaire. Le propriétaire devra alors joindre sa demande de congé à un document précisant le prix et les conditions d'achat du logement.

Le propriétaire souhaite résilier pour non-respect des clauses du bail : si le propriétaire constate que le locataire ne respecte pas ses obligations et qu'un conflit est présent entre les deux parties (loyers impayés, dégradation importante du bien, troubles du voisinage, etc.). Ce dernier peut mettre fin au contrat de location après avoir saisi le tribunal d'Instance qui validera au préalable la demande du bailleur. Le préavis pour ce type de résiliation reste de 6 mois et le locataire devra être informé de la motivation du propriétaire à prendre une telle décision.

Les cas spécifiques

Résiliation pour faute grave

En plus de ces trois motivations, le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire si ce dernier à commis une faute grave. Par exemple en cas de non-paiement répété des loyers, le bail de location prévoit une clause de « résolution automatique » qui permet au propriétaire de résilier le contrat qui le lie à son locataire. Avant cela, diverses démarches et procédures judiciaires seront à mettre en place.

Dans un premier temps, le bailleur doit transmettre via un huissier de justice une injonction de paiement au locataire. Ce document oblige l'occupant à régulariser sa situation dans un délai de deux mois. En raison d'éventuelles difficultés financières, le locataire pourra saisir un juge pour demander un délai de paiement.

La protection des personnes de plus de 65 ans

Certains locataires peuvent être protégés contre la résiliation du contrat de location de la part du propriétaire. Il s'agit des plus de 65 ans. En effet, si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans dont il est financièrement dépendant et si la totalité des revenus du foyer ne dépasse pas un certain seuil, le bailleur ne pourra pas donner son congé. Il en va de même si l’occupant du logement est lui-même âgé de 65 ans.

Dans cette situation, si le bailleur veut résilier le bail, il devra proposer une solution adéquate pour reloger le ou les occupants.

Notifier son locataire de la résiliation du bail de location

Quand le propriétaire souhaite informer le locataire de son congé, ce dernier doit respecter sa mise en forme. La demande de résiliation du bail de location doit être envoyée :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Par un acte d'huissier ;
• Par une remise en main propre contre émargement.

Après la résiliation du bail

Une fois que le propriétaire à notifier son locataire de la résiliation du bail six mois avant l'échéance du contrat, le locataire doit bien entendu continuer à payer son loyer ainsi que les charges locatives.

L'occupant peut s'il le souhaite, quitter le logement le dernier jour du préavis. Au préalable, avec le bailleur, un état des lieux de sortie aura été réalisé.

C'est avec cet état des lieux de sortie que le propriétaire comparera le logement avec celui d'entrée, si tout est conforme et en bon état d'usage, le bailleur dispose de deux mois maximum pour reverser le dépôt de garantie à son locataire ou d'un mois si aucuns frais n'est à retenir.

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