Estimer le prix au m² d’un terrain constructible : comment faire ?

Un terrain constructible est toujours précieux et sa valeur peut parfois être 20 fois supérieure à celle d’un autre terrain constructible. Il est donc naturel que vous souhaitiez estimer le prix au mètre carré de votre terrain, en vue de le vendre ou seulement pour estimer votre patrimoine. Nous vous expliquons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur la façon d’estimer le prix d’un tel terrain.

Loupe sur un plan avec terrain à batir
© istock

Quels critères influencent le prix d’un terrain constructible ?

Le prix au mètre carré d’un terrain constructible peut fortement varier selon certains critères comme l’orientation, la viabilisation, la situation géographique ou encore la nature du sol.

L’emplacement et l’orientation

L’emplacement du terrain constructible et son orientation sont déterminants lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur du bien. Un terrain situé près d’une grande agglomération, près d’écoles, de commerces et d’autres services comme les soins voit sa valeur fortement augmenter. C’est aussi le cas si le terrain est bien desservi par le réseau routier et par les transports en commun.

En revanche, si le terrain est proche d’une zone industrielle, d’un aéroport, d’une gare, d’une déchetterie ou de toute autre source de nuisance ou de pollution, sa valeur diminue fortement.

L’orientation est, elle aussi, déterminante dans l’estimation de votre terrain. S’il est orienté plein sud, ce qui est très souvent le cas, il est plus cher qu’un terrain orienté vers le nord, car, dans ce cas, il a une exposition au soleil moindre.

La viabilisation

Pour un terrain constructible, la viabilisation est un facteur déterminant qui peut avoir une grande incidence sur le prix du bien.

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Un terrain est viabilisé, c’est-à-dire qu’il est raccordé aux réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité et de gaz, a une valeur naturellement plus élevée que celle d’un terrain non viabilisé. L’acquéreur de votre terrain devra, en effet, réaliser des travaux de viabilisation pour raccorder la propriété aux différents réseaux. Ces travaux représentent un surcoût important que les acheteurs prennent en considération lorsqu’ils achètent des terrains.

Si le terrain n’est pas viabilisé, le coût de sa viabilisation peut aussi avoir une incidence sur son prix. Ainsi, un terrain facile à viabiliser, car proche des réseaux, est alors légèrement plus cher qu’un terrain plus compliqué à viabiliser, car isolé.

La nature du sol

Lors de l’estimation d’un terrain constructible, il est aussi important de prendre en compte la nature du sol. Certains terrains sont, en effet, situés dans des zones à risques et voient ainsi leur valeur diminuée. Ceci s’explique par la nécessité de certains travaux supplémentaires et coûteux comme la mise en place de fondations spéciales pour qu’une construction puisse être érigée sur le sol. Des surcoûts peuvent aussi être induits par des études, des expertises ou encore, des travaux de terrassement qui n’auraient pas été nécessaires sur un sol d’une autre nature.

Si le terrain comporte de nombreuses pentes, des ravins, s’il est soumis à des risques d'inondations, de tassements, de glissements de terrain ou d’éboulements, sa valeur diminue également. Les sols argileux ont également une valeur moins élevée que les sols d’autres natures, car ils représentent des risques supplémentaires et sont plus vulnérables en cas d'inondations par exemple.

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Comment calculer la valeur d’un terrain constructible ?

Depuis 2019, une base de données gouvernementale recense les données utiles à l’estimation de la valeur d’un terrain. C’est la base de données DVF 2 qui référence les prix des biens immobiliers (bâtis ou terrains).

Pour estimer la valeur de votre terrain, vous pouvez vous rendre sur cette base de données et rechercher votre département, votre commune et la section cadastrale. Vous aurez ainsi une idée des prix auxquels ont été vendues des parcelles de terrain proches de la vôtre.

Une fois que vous avez trouvé la valeur totale d’un terrain, vous n’avez plus qu’à diviser ce prix par sa surface en mètres carrés. Vous obtenez ainsi le prix du terrain au mètre carré que vous pouvez appliquer pour calculer le prix total estimé de votre terrain. Il suffit alors de multiplier le prix au mètre carré par la surface de votre terrain.

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